Veel Rotterdamse huizen staan op grond van de gemeente. Het huis is van jou, de grond niet. Daarvoor betaal je erfpacht. En juist dat systeem is sinds eind 2025 flink veranderd.
Kort antwoord: bij erfpacht betaal je de gemeente een vergoeding voor het gebruik van de grond onder je huis. Sinds de nieuwe regels kun je die grond kopen voor maximaal 75 procent van de getaxeerde grondwaarde. Krijg je een persoonlijk aanbod van de gemeente, dan is dat maximaal 60 procent. In dit artikel lees je hoe het werkt en waar je op let.
Wat is erfpacht?
Bij erfpacht is de gemeente eigenaar van de grond. Jij hebt het recht om die grond te gebruiken. Daarvoor betaal je een vergoeding: de canon.
Het huis zelf is gewoon van jou. Je kunt het verkopen, verbouwen en verhuren, zolang je je aan de afspraken in het erfpachtcontract houdt. Die afspraken gaan bijvoorbeeld over het gebruik van de grond en het onderhoud.
In Rotterdam gaat het om veel huizen: zo’n 28.000 Rotterdammers hebben een erfpachtcontract met de gemeente.
Hoe weet je of jouw huis op erfpacht staat?
- Kijk in je akte. In de koopakte of een aparte erfpachtakte staat of de grond in erfpacht is uitgegeven.
- Check het Kadaster. Bij de eigendomsinformatie van je huis staat welk recht je hebt: eigendom of erfpacht.
- Vraag het de gemeente. Mail naar erfpacht@rotterdam.nl of bel 14 010.
Jaarlijkse canon of afgekocht: wat is het verschil?
In de praktijk zie je twee varianten.
- Jaarlijkse canon. Je betaalt elk jaar een bedrag aan de gemeente.
- Afgekochte canon. De canon is vooruitbetaald voor een lange periode, vaak 50, 75 of 99 jaar. Zolang die periode loopt, betaal je niets.
Loopt een afgekochte periode af, dan wordt een nieuwe canon berekend op basis van de grondwaarde van dat moment. Daar zit de pijn. De grondwaarde is in die decennia fors gestegen. Daardoor schrokken veel Rotterdammers van de nieuwe bedragen.
Sinds eind 2025 rekent de gemeente met een lager canonpercentage van 3,06 procent van de grondwaarde. Dat ligt in lijn met de andere grote steden.
Wat is er veranderd sinds eind 2025?
Na veel kritiek heeft de gemeenteraad in december 2025 nieuwe regels vastgesteld. De belangrijkste punten:
- Eenmalig aanbod van maximaal 60 procent. De gemeente stuurt erfpachters de komende jaren in fases een persoonlijk aanbod om de grond te kopen. De koopsom is dan maximaal 60 procent van de getaxeerde grondwaarde. Dat project loopt vijf jaar.
- Daarna maximaal 75 procent. Vraag je zelf een aanbod aan, dan betaal je sinds 1 januari 2026 maximaal 75 procent van de getaxeerde grondwaarde. Sla je het persoonlijke aanbod af, dan geldt later ook die 75 procent.
- Lagere canon. Het canonpercentage is verlaagd naar 3,06 procent.
- Ruimte bij betaling. Kun je het bedrag niet in één keer betalen, dan biedt de gemeente mogelijkheden voor uitstel.
- Historische grondwaarde. Voor een deel van de erfpachters is de oude regeling met historische grondwaarde hersteld. Die is vaak voordeliger. Of jij daaronder valt, hangt af van je contract.
Moet je de grond kopen?
Verplicht is het niet. Je mag gewoon canon blijven betalen. Of kopen loont, hangt af van je situatie. Een simpel rekenvoorbeeld:
- Grondwaarde: 100.000 euro
- Persoonlijk aanbod (60 procent): 60.000 euro
- Later zelf aanvragen (75 procent): 75.000 euro
- Jaarlijkse canon bij 3,06 procent: 3.060 euro
In dit voorbeeld betaal je de koopsom van 60.000 euro in ongeveer twintig jaar canon terug, zonder rente mee te rekenen. Het verschil tussen 60 en 75 procent is 15.000 euro. Een aanbod van 60 procent laten liggen kost dus geld, als je de grond ooit wilt kopen.
De echte koopsom hangt af van meer dan alleen de grondwaarde. De gemeente rekent ook met de canon die je al vooruitbetaald hebt en de resterende looptijd van je contract. Een onafhankelijke taxateur bepaalt de grondwaarde.
Weeg in elk geval mee:
- Hoe lang je nog in het huis blijft wonen.
- Hoe je de koopsom betaalt: met spaargeld of een hogere hypotheek, en wat dat aan rente kost.
- Of de taxatie van de grondwaarde redelijk is.
- Wat het doet voor de verkoopwaarde. Een huis op eigen grond is voor veel kopers aantrekkelijker.
Hoe koop je de grond?
- Je vraagt een aanbod aan via de gemeente. Heb je al een persoonlijk aanbod gekregen, dan kun je daarop reageren.
- Binnen 18 weken krijg je een aanbod met de koopsom.
- Ga je akkoord, dan maak je een afspraak bij de notaris. Daar teken je de akte.
Een aanbod aanvragen voor een woning kost 424 euro, maar alleen als je het aanbod niet accepteert. Daarnaast betaal je notariskosten, overdrachtsbelasting over een deel van de koopsom en eventuele hypotheekkosten. Ook na de koop blijven sommige afspraken uit je erfpachtcontract gelden, bijvoorbeeld over gebruik en onderhoud. De actuele voorwaarden staan op rotterdam.nl.
Wat betekent erfpacht voor de waarde van je huis?
Kopers rekenen de canon mee in hun maandlasten. Banken doen dat ook: een jaarlijkse canon verlaagt wat iemand kan lenen. Een huis op eigen grond, of met een canon die nog lang is afgekocht, is daardoor vaak meer waard dan hetzelfde huis met een hoge jaarlijkse canon.
Bij een waardebepaling nemen we de erfpacht daarom altijd mee. Zo weet je wat de grond kopen doet voor de prijs van je huis.
Ga je verkopen? Lees dan ook huis verkopen met erfpacht in Rotterdam. Overweeg je een huis op erfpacht te kopen? Lees huis kopen met erfpacht in Rotterdam.
Veelgestelde vragen
Wat is erfpacht in Rotterdam?
Bij erfpacht is de gemeente eigenaar van de grond onder je huis. Jij betaalt een vergoeding, de canon, voor het gebruik ervan. Het huis zelf is van jou.
Hoeveel kost het om de erfpachtgrond in Rotterdam te kopen?
Sinds 1 januari 2026 betaal je maximaal 75 procent van de getaxeerde grondwaarde. Krijg je in het project van de gemeente een persoonlijk aanbod, dan is dat maximaal 60 procent. Daarbovenop komen notariskosten en overdrachtsbelasting over een deel van de koopsom.
Ben ik verplicht de grond te kopen?
Nee. Je kunt canon blijven betalen. Wel geldt het aanbod van 60 procent eenmalig. Sla je het af, dan betaal je later maximaal 75 procent.
Hoe lang duurt het voordat ik een aanbod krijg?
Vraag je zelf een aanbod aan, dan krijg je dat volgens de gemeente binnen 18 weken.
Hoe hoog is de canon in Rotterdam?
Sinds eind 2025 rekent de gemeente met 3,06 procent van de grondwaarde per jaar.
Conclusie
Erfpacht is in Rotterdam geen detail. Het bepaalt je maandlasten en de waarde van je huis. De nieuwe regels maken de grond kopen goedkoper, vooral als je het persoonlijke aanbod van 60 procent benut. Reken het goed door en kijk naar je eigen plannen. Wil je weten wat het voor jouw huis betekent? Neem contact op, dan kijken we met je mee.
