Kosten koper, afgekort k.k., betekent dat de bijkomende kosten van de aankoop voor jou als koper zijn en niet voor de verkoper. Zie je een huis staan voor een bepaald bedrag met “k.k.” erachter, dan is dat de koopsom. De overdrachtsbelasting, de notaris, het kadaster en een reeks andere posten komen daar bovenop.
Kort antwoord op de vraag die je waarschijnlijk hebt: reken bij een bestaand huis op een aantal extra kostenposten naast de koopsom. De grootste zijn meestal de overdrachtsbelasting en de kosten voor je hypotheek. Een deel daarvan financier je mee in je lening, een ander deel betaal je uit eigen zak. Hieronder zetten we elke post op een rij, leggen we uit wat je wel en niet kunt meefinancieren, en wat het verschil is met vrij op naam. We doen dit werk al jaren. Dit is wat we onze eigen kopers vertellen.
Wat betekent kosten koper precies?
Kosten koper is een afspraak over wie de bijkomende kosten van de overdracht betaalt. Bij k.k. ben jij dat, de koper. Bij bestaande woningen is dit de standaard. De koopsom die je afspreekt is dus niet het bedrag dat je uiteindelijk kwijt bent. Er komt een schil van kosten omheen die met de eigendomsoverdracht en de financiering te maken heeft.
Die kosten zijn deels vast van vorm en deels afhankelijk van de koopsom. De overdrachtsbelasting is bijvoorbeeld een percentage van de koopsom, terwijl de notaris een tarief rekent dat je vooraf kunt opvragen. Belangrijk: sommige bedragen en tarieven veranderen per jaar of per aanbieder. Reken dus nooit met een getal uit een oud artikel, maar met de actuele stand.
Welke kosten vallen onder kosten koper?
De posten die onder k.k. vallen, draaien om twee dingen: de overdracht van het eigendom en het regelen van je hypotheek. Grofweg gaat het om deze onderdelen.
| Kostenpost | Wat het is | Vorm |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | Belasting over de koopsom bij overdracht van een bestaande woning | 2% van de koopsom (2026) |
| Notaris: leveringsakte | Akte die het eigendom op jouw naam zet | Indicatie, doorgaans 500 tot 1.000 euro |
| Notaris: hypotheekakte | Akte die de hypotheek vastlegt | Indicatie, doorgaans 400 tot 900 euro |
| Kadaster | Inschrijving van akte en hypotheek in het openbaar register | Beperkt vast bedrag per akte, meestal via de notaris verrekend |
| Taxatie | Gevalideerd rapport voor de waarde, nodig voor de hypotheek | Indicatie, doorgaans 500 tot 800 euro |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | Advies en het regelen van je lening | Indicatie, doorgaans 2.000 tot 3.500 euro |
| Bankgarantie | Zekerheid richting verkoper, vaak via de bank | Indicatie, doorgaans rond 1% van de waarborgsom |
| Aankoopmakelaar | Begeleiding bij zoeken, bieden en onderhandelen | Afhankelijk van afspraak |
Niet elke post geldt voor iedereen. Koop je zonder hypotheek, dan vervallen de hypotheekakte, het hypotheekadvies en de bankgarantie. Schakel je geen aankoopmakelaar in, dan valt die post weg. Maar de overdrachtsbelasting, de leveringsakte en het kadaster horen bij vrijwel elke aankoop van een bestaand huis.
Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is een percentage van de koopsom dat je betaalt bij de overdracht van een bestaande woning. Voor de eigen woning waar je zelf in gaat wonen geldt een ander tarief dan voor een woning die je koopt als belegging of tweede huis. Het exacte percentage staat bij de Belastingdienst en kan per jaar wijzigen.
Er bestaat een startersvrijstelling. Koop je onder bepaalde voorwaarden je eerste woning, dan hoef je in sommige gevallen geen overdrachtsbelasting te betalen. Aan die vrijstelling zitten voorwaarden vast, onder meer een leeftijdsgrens, de eis dat je de woning zelf gaat bewonen en een maximale woningwaarde. Die grenzen en voorwaarden veranderen, dus check de actuele situatie bij de Belastingdienst of je hypotheekadviseur voordat je ergens op rekent.
| Situatie | Overdrachtsbelasting |
|---|---|
| Eerste woning, zelf bewonen, binnen voorwaarden startersvrijstelling | 0% tot een woningwaarde van 555.000 euro (2026), koper 18 tot 35 jaar |
| Eigen woning, zelf bewonen, buiten de vrijstelling | 2% van de koopsom (2026) |
| Woning als belegging of tweede huis | 8% van de koopsom (2026) |
Notaris, kadaster en taxatie: waar betaal je voor?
De notaris maakt twee aktes. De leveringsakte zet het huis officieel op jouw naam. De hypotheekakte legt vast dat de bank een hypotheek op de woning heeft. Voor beide betaal je een tarief, en dat verschilt per notariskantoor. Tarieven vergelijken loont, want het scheelt in de praktijk. Het kadaster brengt kosten in rekening voor het inschrijven van die aktes in het openbaar register, zodat vastligt wie de eigenaar is en welke hypotheek erop rust.
Een taxatie is een gevalideerd rapport waarin een taxateur de marktwaarde van de woning vaststelt. De bank heeft dat nodig om te bepalen hoeveel je mag lenen, want de bank leent op basis van de getaxeerde waarde. Een taxatie is iets anders dan een gratis waardebepaling: het is een officieel document waar kosten aan verbonden zijn. Wil je het verschil tussen die twee scherp hebben, dan leggen we dat op de pagina over taxatie in Rotterdam uit.
Wat kost een hypotheek aan bijkomende kosten?
Naast de aankoop zelf brengt de financiering eigen kosten mee. Een hypotheekadviseur rekent voor het advies en het regelen van je lening. Dat kan een vast bedrag zijn of een tarief per traject. Vraag dit vooraf op, zodat je weet waar je aan toe bent.
Soms vraagt de verkoper een bankgarantie of een waarborgsom. Daarmee laat je zien dat je serieus en solvabel bent, en het geeft de verkoper zekerheid als de koop onverhoopt niet doorgaat. Regel je de bankgarantie via je bank, dan zijn daar kosten aan verbonden. Een aantal van deze posten hangt samen met de hoogte van je hypotheek, dus hoe je financiering eruitziet bepaalt mede wat je aan bijkomende kosten kwijt bent.
Wat is het verschil tussen k.k. en v.o.n.?
Naast kosten koper kom je ook vrij op naam tegen, afgekort v.o.n. Het verschil zit in wie de kosten van de overdracht draagt. Bij k.k. betaal jij die kosten bovenop de koopsom. Bij v.o.n. zijn ze al in de prijs verwerkt en betaalt de verkoper ze.
Vrij op naam zie je vooral bij nieuwbouw. Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting, maar btw, en die zit al in de v.o.n.-prijs. Bij bestaande bouw is k.k. de norm. Let dus altijd op welke van de twee achter de prijs staat, want dat bepaalt of je nog een schil aan kosten moet optellen of niet.
| Kosten koper (k.k.) | Vrij op naam (v.o.n.) | |
|---|---|---|
| Vooral bij | Bestaande woningen | Nieuwbouw |
| Bijkomende kosten overdracht | Voor de koper, bovenop de koopsom | In de prijs inbegrepen |
| Belasting | Overdrachtsbelasting | Btw, al verrekend |
| Prijs op Funda | Koopsom exclusief kosten | Kosten al inbegrepen |
Wat kun je wel en niet meefinancieren?
Niet alle kosten koper mag je meenemen in je hypotheek. De regel is dat je maximaal tot de getaxeerde marktwaarde van de woning kunt lenen. Bijkomende kosten die daar bovenop komen, moet je in principe uit eigen geld betalen. Dat is precies waarom je spaargeld nodig hebt naast de koopsom.
Grofweg financier je de koopsom mee tot de waarde die de taxatie aangeeft. De overdrachtsbelasting, de notaris- en advieskosten en de andere k.k.-posten komen daar meestal bovenop en betaal je zelf. Sommige kosten zijn onder voorwaarden aftrekbaar of anders te behandelen, bijvoorbeeld bepaalde kosten die met de financiering te maken hebben. Dat is werk voor je hypotheekadviseur. Wat je hier moet onthouden: reken niet alleen op de koopsom, maar hou rekening met eigen geld voor de kosten koper.
Waarom een aankoopmakelaar geen extra kostenpost hoeft te zijn
Mensen zien de aankoopmakelaar soms als een post die de koop duurder maakt. In de praktijk is het vaak omgekeerd. Een goede aankoopmakelaar weet wat een huis werkelijk waard is, voorkomt dat je uit angst te veel biedt en ziet gebreken die later geld kosten. Dat verschil is regelmatig groter dan de kosten van de begeleiding.
Dat is precies waar onze aankoopbegeleiding voor is. We bepalen samen een onderbouwde grens, voeren de onderhandeling en houden de kosten koper vooraf inzichtelijk, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Overweeg je te bieden, lees dan ook ons stuk over overbieden in Rotterdam en, als je nog aan het begin staat, huis kopen in Rotterdam. Bekijk ondertussen het actuele aanbod om een gevoel voor de prijzen te krijgen.
Koop je een huis op erfpacht, dan komen daar nog kosten bij. Lees huis kopen met erfpacht in Rotterdam.
Veelgestelde vragen
Wat betekent kosten koper?
Kosten koper, afgekort k.k., betekent dat de bijkomende kosten van de aankoop voor jou als koper zijn en niet voor de verkoper. De koopsom die je afspreekt is dus niet het totale bedrag: er komen posten bovenop zoals de overdrachtsbelasting, de notaris, het kadaster en de kosten voor je hypotheek. Bij bestaande woningen is kosten koper de standaard.
Welke kosten vallen onder kosten koper?
Onder kosten koper vallen meestal de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, de kadasterkosten, de taxatie, het hypotheekadvies en soms een bankgarantie. Als je een aankoopmakelaar inschakelt komen die kosten daar nog bij. Welke posten precies gelden hangt af van je situatie, bijvoorbeeld of je met of zonder hypotheek koopt.
Wat is het verschil tussen k.k. en v.o.n.?
Bij kosten koper (k.k.) betaal jij als koper de bijkomende kosten van de overdracht bovenop de koopsom. Bij vrij op naam (v.o.n.) zijn die kosten al in de prijs verwerkt en betaalt de verkoper ze. Kosten koper zie je vooral bij bestaande woningen, vrij op naam vooral bij nieuwbouw.
Kun je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Meestal niet volledig. Je kunt in principe lenen tot de getaxeerde marktwaarde van de woning. De bijkomende kosten koper komen daar bovenop en betaal je doorgaans uit eigen geld. Daarom heb je naast de koopsom spaargeld nodig. Je hypotheekadviseur rekent voor jouw situatie precies uit wat je wel en niet kunt meenemen.
Conclusie
Kosten koper is geen losse toeslag maar een schil van kosten om de koopsom heen: overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, taxatie en de kosten van je financiering. Een deel financier je mee tot de getaxeerde waarde, de rest betaal je uit eigen geld. Reken dus nooit alleen met de koopsom, en gebruik voor de exacte tarieven de actuele cijfers van de Belastingdienst, het Kadaster en je hypotheekadviseur.
Wil je vooraf precies weten waar je aan toe bent bij een specifiek huis? Dat is onze aankoopbegeleiding. Neem contact op voordat je biedt. Geen gedoe, geen verrassingen.
